La contamination d’un terrain peut-elle justifier la diminution de sa valeur portée au rôle?
Les Industries Associés de l’Acier ltée (« ASI ») est une entreprise de démantèlement et de recyclage de carcasses d’automobiles en exploitation depuis 1972 sur le territoire de la ville de Sainte-Catherine. Son terrain est lourdement contaminé en conséquence de cette activité, de sorte que l’entreprise considère que la valeur de celui-ci doit être tenue pour nulle pour les fins de la taxation foncière municipale. ASI introduit un recours en révision de l’évaluation foncière au Tribunal administratif du Québec (« TAQ »)[1].
Les prétentions de ASI sont à l’effet qu’aucun acquéreur raisonnable n’achèterait une propriété nécessitant des travaux de réhabilitation se chiffrant à environ 6 900 000 $, de sorte que la valeur au rôle de son terrain doit être ramenée à zéro. Dans le cadre du litige, tant la Ville que ASI admettent une valeur de l’immeuble qui fait abstraction des coûts de décontamination. Le TAQ décide de réduire cette valeur de 25 % et non de 100 % comme le demande ASI. Insatisfaite, cette dernière porte le jugement en appel devant la Cour du Québec en réitérant notamment que le terrain constitue un immeuble à valeur unique sans marché réel, qu’il n’existe pas d’acheteurs éventuels et que la réduction de valeur établie par le TAQ aurait dû refléter l’impact global de la contamination plutôt que les coûts réels de décontamination. La Cour du Québec rejette le recours de ASI, confirmant ainsi la décision du TAQ.
En conséquence, le Tribunal nous enseigne que la contamination, même lourde, n’anéantit pas automatiquement la valeur foncière d’un terrain. En effet, une valeur nulle exige une preuve exceptionnelle qui démontre une absence de marché réelle. La preuve déposée par ASI, soit notamment un appel d’offres de 2019, des contacts vagues avec des acheteurs potentiels et des comparables incomplets ou non pertinents, ne démontre pas l’existence d’un marché réel appuyant une valeur nominale du terrain. En effet, selon le Tribunal, ces éléments sont incohérents, non corroborés et souvent postérieurs aux dates de référence. Ainsi, ces faits sont insuffisants pour établir qu’un acheteur paierait 1 $ à titre symbolique ou exigerait une décontamination totale, puisque la propriété demeure fonctionnelle et toujours utilisable pour un usage industriel.
En conclusion, dans certaines circonstances, un terrain contaminé peut voir sa valeur au rôle réduite, mais l’ajustement doit être prouvé, chiffré et justifié de manière objective et complète.
[1] Industries Associés de l’Acier ltée c. Ville de Sainte‑Catherine, 2026 QCCQ 337.
